سوالات متداول آپارتمان نشینی

خانه هوشمند چیست؟

ساختمان‌های امروزی برای پاسخ به نیازهای سرمایه‌گذاران خود باید حائز شرایطی باشند. آنها باید دارای پلانی جذاب و کاربردی و در عین حال برای استفاده روزمره، اقتصادی باشند.طراحی در چنین ساختمان‌هایی باید به‌گونه‌ای باشد که حداکثر ارتباط را با نیازهای ساکنان برقرار سازد و به آنها پاسخ دهد.نورپردازی و طراحی داخلی باید القاکننده احساس آرامش، امنیت و در عین حال، با بهینه‌سازی در مصرف انرژی همراه باشد.امروزه به‌کارگیری خلاقانه تجهیزات خانه هوشمند نقشی شایان در رسیدن به اهداف فوق را دارا می‌باشد.دیگر مزایای خانه هوشمند (اتوماسیون ساختمان)عبارتند از :

تضمین سرمایه‌گذاری در خانه هوشمند به وسیله ایده‌های آینده نگر:

با ایجاد زیر‌ساخت خانه هوشمند مبتنی بر پروتکل knx امکان توسعه سیستم را در آینده و یا اعمال تغییراتی جهت سازگاری با نیازهای جدید مصرف‌کنندگان به وجود می‌آید.

افزایش ایمنی در خانه های هوشمند :

می‌توان با به‌کارگیری سنسورهای نشت گاز طبیعی و یاCO  و همچنین سنسور نشست آب و طراحی سیستم خانه هوشمند به‌گونه ای که در همچین شرایطی عکس‌العمل مناسب را نشان دهد و به کاربران پیام هشدار بفرستند و از جان و سرمایه‌ی ساکنان در برابر تهدیدات محافظت کند.

حداکثر راحتی در خانه های هوشمند :

در خانه های هوشمند سیستم روشنایی، پرده، تهویه و سرمایش-گرمایش را می‌توان از طریق تجهیزات هوشمند سازی با پروتکل KNX به صورت یکپارچه کنترل نمود.

طیف گسترده نمایشگر‌ها و تجهیزات اپراتوری در خانه های هوشمند.

می‌توان سیستم‌های خانه هوشمند را به صورت محلی (LOCAL) و یا از طریق اینترنت (Remote) و یا به صورت مرکزی (centrally) در بیشتر ساختمان های بزرگ، هتل‌ها، بیمارستان‌ها و یا مجتمع‌های اداری از طریق نرم افزار BMS به صورت آنلاین مانیتور و کنترل نمود.

یکپارچه‌سازی انواع تجهیزات خانه های هوشمند :

با به‌کارگیری تجهیزات خانه های هوشمند سازگار با پروتکلKNX این امکان فراهم می‌شود که از طیف گسترده‌ای از محصولات شرکت‌های مختلف به صورت همزمان در یک خانه هوشمنداستفاده نمود.

پروتکل KNX به عنوان استاندارد جهانی در صنعت خانه هوشمند :

با به‌کارگیری تجهیزات سازگار با پروتکل جهانی KNX به عنوان یک تکنولوژی آینده‌گرا سرمایه‌گذاری مالکان در بخش خانه هوشمند تضمین می شود.

هم اکنون بیش از ۱۰۰ کارخانه در سراسر جهان مطابق با استاندارد ISO/IEC 14543  تجهیزات خانه هوشمند سازگار با پروتکل KNX را تولید می‌کنند. این موضوع باعث ایجاد تنوع بی سابقه در بحث طراحی و با به‌کارگیری سیستم‌های مختلف در خانه های هوشمند شده‌است.

انعطاف‌پذیری تجهیزات خانه هوشمند :

از تجهیزات اتوماسیون ساختمان هوشمند پروتکل KNX علاوه بر خانه‌های هوشمند می‌توان در ادارات و مدارس و فرودگاه‌ها و خانه سالمندان استفاده نمود. تجهیزات خانه هوشمند تحت پروتکل KNX برتری خود را در سازگاری با تغییر کاربری هر اتاق و افزایش امکانات آن اتاق به نمایش می‌گذارد. به این ترتیب که سیستم پایه تعبیه شده در خانه هوشمند را می‌توان به راحتی در هر زمان با اضافه کردن تجهیزات جدید و با تغییر برنامه کاری آن با شرایط جدید تطبیق داد.

افزایش بهره‌وری در خانه هوشمند:

کاهش هزینه‌های مربوط به موارد مصرفی در ساختمان مانند برق، گاز و آب و همچنین نگهداری تجهیزات، تاثیر به سزایی در افزایش بهره‌وری در خانه‌های هوشمند دارد. این موضوع باعث بازگشت سرمایه در طول زمان بهره‌برداری از ساختمان می‌شود.

در خانه های هوشمند سیستم تهویه سرمایش-گرمایش هر اتاق فقط در زمانی که فردی در آن حضور دارد و دقیقا به اندازه مورد نیاز انجام می‌شود و تا زمانی که خورشید در آسمان است با بسته نگاه‌داشتن پرده‌ها اجازه اتلاف انرژی را نمی‌دهد و همچنین با استفاده حداکثری از روشنایی روز هزینه‌های برق مربوط به روشنایی را کاهش می‌دهد.

جلوگيري از ايجاد سرو صدا به هنگام عبوراز راه پله ها : 

در هنگام عبور از راه پله دقت نماييد بدليل بسته بودن فضاي را پله و انعكاس شديد صوت در آن از دويدن و كوبيدن پا و يا صحبت كردن با صداي بلند جدا " خودداري نماييد زيرا در نزديكي شما و پشت درهاي بسته واحد ها ، ديگران در حال آسايش و استراحت مي باشند .

صحبت با صداي بلند و استفاده نادرست از وسائل صوتي وتصويري :

با توجه به عايق نبودن صوتي ديوارهاي منازل آپارتماني و عبور صوت لطفا " از پخش صداهاي بلند توسط وسائل صوتي و تصويري خود و همچنين صحبت كردن با صداي بلند مخصوصا " به هنگام مهماني هاي خانوادگي و در ساعات شب جدا" پرهيز نماييد .

آگاهي دادن به بچه ها در هنگام بازي :

به هنگام بازي فرزندان در داخل آپارتمان مراقب باشيد تا با دويدن و يا بالا و پايين پريدن هاي خود موجب مزاحمت براي همسايه ها مخصوصا" براي طبقه پايين تر نشوند

رعايت نظافت عمومي در آپارتمان :

براي حفظ بهداشت و برخورداري از محيط زندگي سالم و دور از آلودگي ، ضمن رعايت بزرگتر ها ، با آموزش به فرزندان كوچكتر از ريختن هر گونه زباله در راه پله ها و محوطه پاركينگ و حياط و ساير فضاهاي ع مومي آپارتمان جدا" خودداري نماييد .

مراقبت از لوله هاي آب و فاضلاب مشترك :

سهل انگاري و ريختن موادي كه باعث گرفتگي لوله هاي آب و فاضلاب مي گردد ممكن است باعث تخريب بنا و صرف هزينه هاي زياد براي تعمير و ايجاد مزاحمت براي طبقات ديگر شود دقت نماييد تا اشياء و چيزهاي را كه مي تواند مانع عبور آب و سبب گرفتگي لوله ها مشترك و جمع شدن آبها شود در آنها ريخته نشود .

استفاده درست از پاركينگ :

در استفاده از پاركينگ نكات ظريفي وجود دارد كه رعايت آنها بسيار داراي اهميت است توجه شما را به چند مورد ذيل جلب مي نماييم :

در تمامي ساعات در هنگام ورود و خروج به پاركينگ به اين نكته توجه داشته باشيد كه حتي الاامكان از ايجاد سر و صدا ي زياد جلوگيري نماييد چرا كه در نزديكي شما ساكنين ديگر بهمراه فرزندان خردسال خود در حال استراحت و آرامش هستند و ايجاد صداي بلند مخصوصا" براي ساكنين طبقه اول كه به دليل نزديكي به پاركينگ صداي بيشتري را مي شنوند باعث آزار و اذيت و ايجاد اضطراب و سلب آرامش آنان مي گردد .

بعضي از ساكنين در پاركينگ اقدام به تعمير خودرو خود مي كنند كه اينكار ضمن اينكه سرو صدا ي زيادي را بدليل تعميرات خود رو ايجاد نمايد باعث ايجاد آلودگي در محوطه پاركينگ و موجب انتشار گازهاي سمي ناشي از سوخت خودرو در محيط مي شود و گازهاي سمي در هوا مي تواند از طريق راه پله ها به داخل منازل منتقل گردد.جهت باز و بستن درب خودرو از بصدا درآوردن آژير دزد گير خودرو، در فضاي بسته پاركينگ  جلوگيري نماييد زيرا مي دانيد كه امكان باز كردن و بستن درب خودرو بدون ايجاد صدا و از طريق كليد مربوطه وجود دارد. از روشن كردن موتور سيكلت ، مخصوصا" در ساعات اوليه صبح در محوطه پاركينگ خودداري نماييد . ·

ماده ١- مالكيت در آپارتمان هاي مختلف و محل هاي پيشه و سكناي يك ساختمان شامل دو قسمت است:

مالكيت قسم تهاي اختصاصي.

مالكيت قسم تهاي مشترك.

ماده ٢- قسمت هاي مشترك مذكور در اين قانون عبارت از قسمت هايي از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به ي ك يا چند آپارتمان يا محل پيشة م خصوص نبوده و به كلية مالكين به نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق مي گيرد. به طور كلي قسمت هايي كه براي استفادة اختصاصي تشخيص داده نشد ه است يا در اسناد مالكيت ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكين تلقي نشده از قسمت هاي مشترك محسوب م يشود مگر آنكه تعلق آن به قسمت معيني بر طبق عرف و عادت محل مورد ترديد نباشد.

ماده ٣- حقوق هر مالك در قسمت اختصاصي و حصة او در قسمت هاي مشترك غير قابل تفكيك بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصي به هر صورتي كه باشد انتقال قسمت مشترك قهري خواهد بود.

حقوق و تعهدات و همچنين سهم هر يك از مالكان قسمت هاي اختصاصي از  ماده ٤ اصلاحي ( مخارج قسمت هاي مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمت ها ي اختصاصي تمام ساختمان به جز هزينه هايي كه به دليل عدم ارتباط با مساحت زير بنا به نحو مساوي تقسيم خواهد شد و يا اينكه مالكان ترتيب ديگري را براي تقسيم حقوق و تهدات و مخارج پيش بيني كرده باشند

پرداخت هزينه هاي مشترك اعم از اينكه ملك مورد استفاده قرار گيرد يا نگيرد الزامي است.

مديران مجموعه با رعايت مفاد اين قانون، ميزان سهم هر يك از مالكان يا ( تبصره ١) استفاده كنندگان را تعيين مي كند.

 در صورت موافقت مالكاني كه داراي اكثريت مساحت زير بناي اختصاصي ( تبصره ٢ )ساختمان مي باشند هزينه هاي مشترك براساس نرخ معيني كه به تصويب مجمع عمومي ساختمان مي رسد،حسب زير بناي اختصاصي هر واحد محاسبه مي شود.

 چنانچه چگونگي استقرار حياط ساختمان يا بالكن يا تراس مجموعه به گونه اي ( تبصره ٣ ) باشدكه تنها از يك يا چند واحد مسكوني، امكان دسترسي به آن باشد، هزينة حفظ و نگهداري آن قسمت به عهدة استفاده كننده يا استفاده كنندگان است.

ماده ٥- انواع شركت هاي موضوع ماده ٢٠ قانون تجارت كه به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل كسب به منظور سكونت يا پيشه يا اجاره يا فروش تشكيل مي شود از انجام ساير معاملات بازرگاني غير مربوط به كارهاي ساختماني ممنوعند.

ماده ٦- چنانچه قراردادي بين مالكين يك ساختمان وجود نداشته باشد كليه تصميمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت هاي مشترك به اكثريت آراء مالكيني است كه بيش از نصف مساحت تمام قسمت هاي اختصاصي را مالك باشند.

تبصره _ نشاني مالكين براي ارسال كليه دعوت نامه ها و اعلام تصميمات مذكور در اين قانون همان محل اختصاصي آنها در ساختمان است مگر اينكه نشاني ديگري را در همان شهر براي اين امر تعيين كرده باشند.

ماده ٧- هرگاه يك آپارتمان يا يك محل كسب داراي مالكين متعدد ب اشد مالكين يا قائم مقام قانوني آنها مكلفند يك نفر نماينده از طرف خود براي اجراي مقررات اين قانون و پرداخت حصة مخارج مشترك تعيين و معرفي نمايند در صورتي كه اشخاص مزبور به تكليف فوق عمل نكنند رأي اكثريت بقية مالكين نسبت به تمام

معتبر خواهد بود مگر اينكه عدة حاضر كمتر از ثلث مالكين باشد كه در اين صورت براي يك دفعه تجديد دعوت خواهد شد.

ماده ٨- در هر ساختمان مشمول مقررات اين قانون در صورتي كه عدة مالكين بيش از سه نفر باشد مجمع عمومي مالكين مكلفند مدير يا مديراني از بين خود يا از خارج انتخاب نماين د. طرز انتخاب مدير از طرف مالكين و وظايف و تعهدات مدير و امور مربوط به مدت مديريت و ساير موضوعات مربوط در آيين نامه اين قانون تعيين

خواهد شد.

ماده ٩- هر يك از مالكين مي توانند با رعايت مقررات اين قانون و ساير مقررات ساختماني، عملياتي را كه براي استفادة بهتر از قسمت اختصاص ي خود مفيد مي داند انجام دهد . هيچ يك از مالكين حق ندارند بدون موافقت اكثريت ساير مالكين تغييراتي در محل يا شكل در، يا سردر، يا نماي خارجي در قسمت اختصاصي خود كه مرئي و منظر باشد، بدهند.

ماده ١٠ - هر كس آپار تماني را خريداري مي نمايد به نسبت مساحت قسمت اختصاص ي خريداري خود در زميني كه ساختمان روي آن بنا شده يا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهيم مي گردد مگر آنكه مالكيت زمين مزبور به علت وقف يا خالصه بودن يا علل ديگر متعلق به غير باشد كه در اين صورت بايد اجور آن را به همان نسبت بپردازد. مخارج مربوط به محافظت ملك و جلوگيري از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت هاي مشترك و به طور كلي مخارجي كه جنبه مشترك دارد و يا به علت طبع ساختمان يا تأسيسات آن اقتضاء دارد يكجا انجام شود نيز بايد به تناسب حصة هر مالك به ترتيبي كه در آيين نامه ذكر خواهد شد پرداخت شود و هر چند آن مالك از استفاده از آنچه كه مخارج براي آن است صرف نظر نمايد.

ماده ١٠ مكرر- در صورت امتناع مالك يا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزينه هاي مشترك، از طرف مدير يا هيأت مديران وسيلة اظهارنامه با ذكر مبلغ بدهي و صورت ريز آن مطالبه مي شود . هرگاه مالك يا استفاده كننده ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهي خود را نپردازد مدير يا هيأت مديران مي توانند به تشخيص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترك از قبيل شوفاژ _ تهوية مطبوع _ آب گرم _ برق_ گاز و غيره به او خوددداري كنند و در صورتي كه مالك و يا استفاده كننده همچنان اقدام به تصفية حساب ننمايد ادارة ثبت محل وقوع آپاراتمان به تقاضاي مدير يا هيأت مديران براي وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه

ابلاغ شده، اجرائيه صادر خواهد كرد .عمليات اجرايي وفق مقررات اجراي اسناد رسمي صورت خواهد گرفت و در هر حال مدير يا هيأت مديران موظف مي باشند كه به محض وصول وجود مورد مطالبه با ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراري مجدد خدمات مشترك فورًا اقدام نمايند.

 در صورتي كه عدم ارائه خدمات مشترك ممكن يا مؤثر نباشد، مدير يامديران (تبصره ١) مجموعه مي توانند به مراجع قضايي شكايت كنند، دادهگاه ها موظفند اين گونه شكايت را خارج از نوبت رسيدگي و واحد بدهكار را از دريافت خدمات دولتي كه به مجموع ارائه مي شود محروم كنند و تا دو برابر مبلغ بدهي به نفع مجموعه جريمه نمايند. استفاده مجدد از خدمات موكول به پرداخت هزينه هاي معوق واحد مربوط بنا به گواهي مدير يا مديران و يا به حكم دادگاه و نيز هزينه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.

تبصره ٢- رونوشت مدارك ثبت سمت مدير يا هيأت مديران و صورت ريز سهم مالك يا استفاده كننده از هزينه هاي مشترك و رونوشت اظهارنامة ابلاغ شده به مالك يا ا ستفاده كننده بايد ضيمة تقاضانامة صدور اجرائيهگردد.

تبصره ٣- نظر مدير يا هيأت مديران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالك در دادگاه نخستين محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات آيين دادرسي مدني به موضوع رسيدگي و رأي م يدهد. اين رأي قطعي است.

در مواردي كه طبق مادة فوق تصميم به قطع خدمات مشترك اتخاذ شده و رسيدگي سريع به اعتراض ممكن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلايل را قوي تشخيص دهد دستور متوقف گذراردن تصميم قطع خدمات را تا صدور رأي خواهد داد.

تبصره ٤- در صورتي كه مالك يا استفاده كننده مجددًا و مكررًا در دادگاه محكوم به پرداخت هزينه هاي مشترك گردد علاوه بر ساير پرداختي هاي مكلف به پرداخت مبلغي معادل مبلغ محكوم بها به عنوان جريمه مي باشد.

ماده ١١ - دولت مكلف است ظرف سه ماه پس از تصويب اين قانون آيين نامه هاي اجراي ي آن را تهيه و بعد از تصويب هيأت وزيران به مورد اجراء بگذارد. دولت مأمور اجراي اين قانون است.

ماده ١٢ - دفاتر اسناد رسمي موظف مي باشند در هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غيره گواهي مربوط به تسويه حساب هزينه هاي مشترك را كه به تأييد مدي ر يا مديران ساختمان رسيده باشد از مالك يا قائم مقام او مطالبه نمايند و يا با موافقت مدير يا مديران تعهد منتقل اليه را به پرداخت بدهي هاي معوق مالك نسبت به هزينه هاي موضوع اين قانون در سند تنظيمي قيد نمايند.

 در صورتي كه به تشخ يص سه نفر از كارشناسان رسمي دادگستري عمر مفيد ( ماده ١٣ ) ساختمان به پايان رسيده و يا به هر دليل ديگري ساختمان دچار فرسودگي كلي شده باشد و بيم خطر يا ضرر مالي و جاني برود و اقليت مالكان قسمت هاي اختصاصي در تجديد بناي آن موافق نباشند، آن دسته از مالكان كه قصد بازسازي م جموعه را دارند، مي توانند براساس حكم دادگاه، با تأمين مسكن استيجاري مناسب براي مالك يا مالكان كه از همكاري خودداري مي ورزند نسبت به تجديد بناي مجموعه اقدام نمايند و پس از اتمام عمليات بازسازي و تعيين سهم هر يك از مالكان از بنا و هزينه هاي انجام شده، سهم مالك يا مالكان ياد شده را به اضافة اجوري را كه براي مسكن اجاري ايشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استيفا كنند. در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناسان، وزارت مسكن و شهرسازي با درخواست مدير يا هيأت مديره اقدام به انتخاب كارشناسان ياد شده خواهد كرد.

 مدير يا مديران مجموعه به نمايندگي از طرف مالكان مي توانند اقدامات( تبصره ١) موضوع اين ماده را انجام دهند.

 چنانچه مالك خودداري كننده از همكاري اقدام به تخلية واحد متعلق به خود ( تبصره ٢ ) به منظور تجديد بنا نكند، ح سب درخواست مدير يا مديران مجموعه، رئيس دادگستري يا رئيس مجتمع قضايي محل با احراز تأمين مسكن مناسب براي وي توسط ساير مالكان، دستور تخلية آپارتمان ياد شده را صادر خواهدكرد.

 مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحد در مقابل آتش سوزي (ماده ١٤ ) بيمه نمايند . سهم هر يك از مالكان به تناسب سطح زير بناي اختصاصي آنها وسيلة مدير يا مديران تعيين و از شركاء اخذ و به بيمه گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزي مدير يا مديران مسئول جبران خسارات وارده مي باشند.

ماده ۱۵ - ثبت اساسنامه موضوع اين قانون الزامى نيست

ضميمه شماره ٢

 آيين نامه اجرايي قانون تملك آپارتمان ها با اصلاحيه هاي بعدي مصوب ٨

ماده ١- قسمت هايي از بنا اختصاصي تلقي مي شود كه عرفاً براي استفادة انحصاري شريك ملك معين يا قائم مقام او تخصيص يافته باشد.

ماده ٢- علاوه بر ثبت اراضي زير بنا و محوطة باغ ها و پارك هاي متعلقه براي مالكيت قسمت هاي اختصاصي نيز بايد به طور مجزا سند مالكيت صادر شود، مشخصات كامل قسمت اختصاصي از لحاظ حدود، طبقه، شماره، مساحت قسم تهاي وابسته، ارزش و غيره بايد در سند قيد گردد.

ماده ٣- قسمت هايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنها كه به طور مستقيم و يا غير مستقيم مورد استفادة تمام شركاء م يباشد قسم تهاي مشترك محسوب مي گردد و نمي توان حق انحصاري بر آنها قائل شد.

تبصره _ گذاردن ميز و صندلي و هر نوع اشياء ديگر و همچنين نگاهداري حيوانات در قسم ت هاي مشترك ممنوع است.

قسمت هاي مشترك در ملكيت مشاع تمام شركاء ملك است، هر چند كه در قسمت هاي اختصاصي واقع شده باشد و يا از آن قسمت ها عبور نمايد.

ماده ٤- قسمت هاي مشترك مذكور در ماده ٢ قانون تملك آپارتمان ها عبارت است از:

الف _ زير زمين بنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا به وسيلة پايه روي آن قرار گرفته باشد.

ب _ تأسيسات قسمت هاي مشترك از قبيل چاه آب و پمپ، منبع آب، مركز حرارت و تهويه، رخت شويخانه،

تابلوهاي برق، كنتورها، تلفن مركزي، انبار عمومي ساختمان اطاق سرايدار در هر قسمت بنا كه واقع باشد،دستگاه آس انسور و محل آن، چاه هاي فاضلاب، لوله ها از قبيل : (لوله هاي فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مركزي، تهوية مطبوع، گاز، نفت، هواكش ها، لوله هاي بخاري) گذرگا ههاي زباله و محل جمع آوري آن و غيره.

پ _ اسكلت ساختمان

تبصره _ جدارهاي فاصل بين قسمت هاي اختصاصي مشترك بين آن قسمت ها است مشروط بر اينكه جزء

اسكلت ساختمان نباشد.

ت _ درها و پنجره ها، راهروها، پل هها، پاگردها كه خارج از قسمت هاي اختصاصي قرار گرفته اند.

ث _ تأسيسات مربوط به راه پله از قبيل وسائل تأمين كنندة روشنايي، تلفن و وسايل اخبار و همچنين

تأسيسات مربوط به آ نها به استثناي تلفن هاي اختصاصي، شيرهاي آتش نشاني، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله هاي ايمني.

ج _ بام و كليه تأسيساتي كه براي استفادة عموم شركاء و يا حفظ بنا در آن احداث گرديده است.

ح _ نماي خارجي ساختمان.

خ _ محوطة ساختمان، باغ ها و پ ارك ها كه جنبة استفادة عمومي دارد و در سند قسمت اختصاصي نيز ثبت نشده باشد.

ماده ٥- در صورتي كه تعداد مالكين از سه نفر تجاوز كند مجمع عمومي مالكين تشكيل مي شود.

 زمان تشكيل مجمع عمومي مالكين اعم از عادي يا فوق العاده در مواردي كه   (ماده ٦ ) توافق نامه اي بين مالكين تنظيم نشده است به موجب اكثريت مطلق آراي مالكيني خواهد بود كه بيش از نصف مساحت تمام قسمت هاي اختصاصي را مالك باشند و در صورت عدم حصول اكثريت مزبور، زمان تشكيل مجمع عمومي با تصميم حداقل سه نفر از مالكين تعيين خواهد شد.

ماده ٧- در اولين جلسة مجمع عمومي ابتداء رئيس مجمع تعيين خواهد شد و سپس در همان جلسه مدير يا مديراني از بين مالكين و يا اشخاص خارج انتخاب مي شود. مجمع عمومي مالكين بايد لااقل هر سال يك بار تشكيل شود.

ماده ٨- براي رسميت مجمع ح ضور مالكين بيش از نصف مساحت تمام قسمت هاي اختصاصي يا نماينده آنان ضروري است.

تبصره _ در صورت عدم حصول اكثريت مندرج در اين ماده جلسه براي پانزده روز بعد تجديد خواهد شد . هرگاه در اين جلسه هم اكثريت لازم حاصل نگرديد جلسه براي ١٥ روز بعد تجديد و تصميمات جلسة اخير با تصويب اكثريت عدة حاضر معتبر است.

ماده ٩- كسي كه به عنوان نمايندة يكي از شركاء تعيين شده بايد قبل از تشكيل جلسة مجمع عمومي وكالتنامة معتبر خود را به مدير يا مديران ارائه نمايد.

تبصره _ در صورتي كه مالك قسمت اختصاصي شخصيت حقوقي باشد نمايندة آن طبق قوانين مربوط به شخصي تهاي حقوقي و معرفي خواهد شد.

ماده ١٠ - هرگاه چند نفر مالك يك قسمت اختصاصي باشند بايد طبق ماده ٧ قانون تملك آپارتمان ها از طرف خود يك نفر را براي شركت در مجمع عمومي انتخاب و معرفي نمايند.

ماده ١١ - مجمع عمومي شركاء داراي وظايف و اختيارات زير مي باشد:

الف _ تعيين رئيس مجمع عمومي.

ب _ انتخاب مدير يا مديران و رسيدگي اعمال آنها.

پ _ اتخاذ تصميم نسبت به ادارة امور ساختمان.

ت _ تصويب گزارش مربوط به درآمد و هزينه هاي سالانه.

ث _ اتخاذ تصميم در ايجاد اندوخته براي امور مربوط به حفظ و نگهداري و تعمير بنا.

ج _ تفويض اختيار به مدير يا مديران به منظور انعقاد قراردادهاي لازم براي اداره ساختمان.

كليه تصميمات مجمع عمومي شركاء بايد در صورت جلسه نوشته شود و به   (ماده ١٢ ) وسيلة مدير يا مديران نگهداري شود.

تبصره _ تصميمات متخذة مجمع بايد ظرف ده روز به وسيلة مدير يا مديران به شركاء غايب اطلاع داده شود.

ماده ١٣ - تصميمات مجمع عمومي بر طبق مادة ٦ قانون براي كلية شركاء الزام آور است.

ماده ١٤ - مدير يا مديران مسئول حفظ و ادارة ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي م يباشند.

تعداد مديران بايد فرد باشد و مدت مأموريت مدير يا مديران دو سال است   (ماده ١٥ ) ولي مجمع عمومي مي تواند اين مدت را اضافه كند و انتخاب مجدد مدير يا مديران بلامانع خواهد بود.

ماده ١٦ - در صورت استعفاء، فوت، عزل و يا حجر مدير يا مديران قبل از انقضاء مدت، مجمع عمومي فوق العاده به منظور انتخاب جانشين تشكيل خواهد شد.

 در صورتي كه سه نفر يا بيشتر از اعضاي هيأت مديره به جهات فوق از هيأت( تبصره ١ ) مديره به جهات فوق از هيأت مديره خارج شوند مجمع عمومي فوق العاده بايد به منظور تجديد انتخاب هيأت مديره تشكيل گردد.

تبصره ٢- حذف شده است.

ماده ١٧ - تصميمات مديران با اكثريت آراء معتبر است.

ماده ١٨ - مجمع عمومي يك نفر از مديران را به عنوان خزانه دار تعيين مي نمايد، خزان ه دار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت كه به پيوست قبوض و اسناد مربوط براي تصويب ترازنامه به مجمع عمومي تسليم و ارائه خواهد داد.

ماده ١٩ - مدير يا مديران، امين شركاء بوده و نمي توانند فرد ديگر را به جاي خود انتخاب نمايند.

ماده ٢٠ - مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحد در مقابل آتش سوزي بيمه نمايند.

سهم هر شريك از حق بيمه با توجه به ماده ٤ قانون به وسيلة مدير تعيين و از شركاء اخذ و به بيمه گر پر داخت خواهد شد.

ماده ٢١ - مدير يا مديران مكلفند ميزان هزينه هاي مستمر و مخارج متعلق به هر شريك و نحوة پرداخت آن را قبل يا بعد از پرداخت هزينه و به وسيلة نامه سفارشي به نشاني قسمت اختصاصي يا نشاني تعيين شده از طرف شريك به او اعلام نمايند. آپاراتمان داشته باشند «١٠» ماده ٢٢ - در كليه ساخ تمان هاي مشمول قانون تملك آپارتمان ها كه بيش از ده مدير يا مديران مكلفند براي حفظ و نگهداري و همچنين تنظيف قسمت هاي مشترك و انجام ساير امور مورد نياز بنا، درباني استخدام نمايند.

 شركاء ساختمان موظفند در پرداخت هزينه هاي مستمر و هزينه هايي كه ( ماده ٢٣ ) براي حفظ و نگاهداري قسمت هاي مشترك بنا مصرف مي شود طبق مقررات زير مشاركت نمايند:

در صورتي كه مالكين ترتيب ديگري براي پرداخت هزينه هاي مشترك پيش بيني نكرده باشند سهم هر يك از مالكين يا استفاده كنندگان از هزينه هاي مشترك آن قسمت كه ارتباط با مساحت زير بناي قسمت اختصاصي دارد از قبيل آب، گازوئيل و اسفالت پشت بام و غيره به ترتيب مقرر در ماده ٤ قانون تملك آپارتمان ها و ساير

مخارج كه ارتباطي به ميزان مساحت زير بنا ندارد از قبيل هزينه هاي مربوط به سرايدار، نگهبان، متصدي آسانسور، هزينه نگاهداري تأسيسات، باغبان، تزئينات قسمت هاي مشترك و غيره به طور مساوي بين مالكين يا استفاده كنندگان تقسيم مي گردد، تعيين سهم هر يك از مالكين يا استفاده كنندگان با مدير يا مديران مي باشد.

 چنانچه به موجب اجاره نامه يا قرا رداد خصوصي پرداخت هزينه هاي مشترك به تبصره عهدة مالك باشد و مالك از پرداخت آن استنكاف نمايد . مستأجر مي تواند از محل مال الاجاره هزينه هاي مزبور را پرداخت كند و در صورتي كه پرداخت هزينه هاي جاري مشترك به عهدة استفاده كننده باشد و از پرداخت استنكاف كند مدير يا مديران مي توانند علاوه بر مراجعه به استفاده كننده به مالك اصلي نيز مراجعه نمايند.

 هر يك از شركاء كه در مورد سهميه يا ميزان هزينة مربوط به سهم خود( ماده ٢٤ ) معترض باشد مي تواند به مدير مراجعه و تقاضاي رسيدگي نسبت به موضوع را بنمايد، در صورت عدم رسيدگي يا رد اعتراض، شريك م ي تواند به مراجع صلاحيت دار قضايي مراجعه كند.

ماده ٢٥ - هزينه هاي مشترك عبارت است از:

الف _ هزين ههاي لازم براي استفاده، حفظ و نگاهداري عادي ساختمان و تأسيسات و تجهيزات مربوطه.

ب _ هزينه هاي اداري و حق الزحمه مدير يا مديران.

ماده ٢٦ - در صورتي كه بين شركاء توافق شده باشد كه هزينه هاي نگاهداري يك قسمت از بنا يا هزينة نگاهداري و عمليات يك جزء از تأسيسات فقط به عهدة بعضي از شركاء باشد فقط همين شركاء ملزم به انجام آن بوده و در تصميمات مربوط به اين هزينه ها تعيين تكليف خواهند نمود.

ماده ٢٧ - مدير يا مديران به ترتيبي كه مجمع عمومي تصويب مي كند مي توانند به منظور تأمين هزينه هاي ضروري وفوري وجوهي به عنوان تنخواه گردان از شركاء دريافت دارند.

وب سایت : www.pelak21.com
تلفن مرکز پشتیبانی : 02142084321
ایمیل : info@pelak21.com
تلگرام پشتیبانی : telegram.me/pelak21support
کانال تلگرام : ltelegram.me/pelak21officia

آشنایی با قانون تملک آپارتمانها :

 " قانون تملک آپارتمانها " قانونی که برای تضمین آرامش و تنظیم روابط ساختمانی ساکنین آپارتمانها در سال ۱۳۴۳ تصویب شد وسپس در سال ۱۳۶۷

بعضی ازمواد آن اصلاح گردیده است . این قانون با اصلاحات و الحاقات آن شامل ۱۵ ماده می باشد . و محتوای کامل آن در بخش پایانی کتاب بعنوان ضمیمه یک آمده است . بطور خلاصه قانون تملک آپارتمانها پاسخگوی ساکنین و مالکین آپارتمانها در ارتباط با مالکیت و حقوق وتکالیف مرتب ط با این موضوع و چگونگی اداره آپارتمان و نحوة همکاری برای این امر می باشد.

آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها :

برای درک درست و اجرای صحیح قانون ، آیین نامه اجرایی وجود دارد و آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها ، ضمن آنکه کلیه مواد مندرج در قانون تملک آپارتمانها را توضیح می دهد چگونگی اجرای آنها را نیز مشخص می نماید تا از بروز اختلاف از نظر محتوایی و یا از نظر اجرایی جلوگیری شود .

متن کامل آیین نامه اجرایی در بخش چهارم کناب بعنوان ضمیمه شماره دو درج گردیده است که شامل ۲۷ ماده و ۷ تبصره می باشد .

مالکیت در هر واحد از آپارتمان بر اساس ماده یک قانون تملک آپارتمانها مالکیت در هر واحد از آپارتمان شامل دوقسمت است مالکیت در قسمت اختصاصی و مالکیت در قسمت مشترک ، یعنی اینکه مالک هر واحد علاوه بر مالکیت بر واحد اختصاصی خود به نسبت ، مالک قسمتهای مشترک ساختمان نیز می باشد و در نتیجه دارای حقوق و وظایفی برای استفاده و نگهداری از آنها است .

قسمتهای اختصاصی :

طبق ماده دو قانون تملک آپارتمانها ، قسمتهایی از آپارتمان که مشخصات کامل آن از لحاظ حدود، طبقه،شماره، مساحت قسمت های وابسته، ارزش و غیره د ر سند قید شده است و برای استفاده انحصاری مالکتخصیص یافته ، قسمت اختصاصی نامیده می باشد .

قسمتهای مشترک :

در ماده دو قانون تملک آپارتمانها ذکر شده است که بجز قسمتهایی که در اسناد مالکیت اختصاصی یک یا چند نفراز مالکین نوشته شده است و یا اینکه طبق عرف و عادت محل آن قسمت متعلق به واحدی خاص باشد همه قسمت های یک آپارتمان جزو قسمت های مشترک است.

قسمت های مشترک آپارتمان بخش هایی از آن است که به طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام ساکنین می باشد و نمی توان حق انحصاری برای آنها قائل شد. به عبارت دیگر حق است فاده از این قسمت ها منحصر به یک یا چند واحد مخصوص نیست و به کلیه ساکنین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد

قسمتهای مشترک آپارتمان با ذکر نام آنها :

برای آنکه بدانیم چه قسمتهایی از آپارتمان مشترک است و اختلافی در تعیین این قسمتها بوجود نیاید از ماده ٤ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها استفاده می کنیم طبق این ماده قسمت های مشترک عبارتند از :

الف) زمین زیر بنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد .

ب) _ تأسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رخت شویخانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان ، ا تاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب، لوله ها از قبیل : (لوله های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت

مرکزی، تهویة مطبوع، گاز، نفت، هواکش ها، لوله های بخاری) گذرگا ههای زباله و محل جمع آوری آن و غیره.

پ) اسکلت ساختمان.

ت) درها، پنجره ها، راهروها، پله ها و پاگردها که در خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته اند .

ث) تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها، به استثنای تلفن اختصاصی، شیرهای آتش نشانی ، آسانسور و محل آن ،محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی.

ج- بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکا و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.

ح- نمای خارجی ساختمان.

خ- محوطه سا ختمان، باغ ها و پارکها که جنبه عمومی دارد و در سند اختصاصی ثبت نشده است .

موارد فوق قسمت های مشترک آپارتمان است که در مالکیت مشاع تمام شرکای ملک است، هر چند که در قسمت اختصاصی واقع شده یا از آن قسمتها عبور کند. همه مالکین یا استفاده کنندگانی که نماینده مالک هستند مانند مستأجرین حق استفاده از این قسمت ها را دارا هستند و هیچ کس نمی تواند ازاستفاده آنها تا حدی که ضرری به استفاده دیگران وارد نیاورد، ممانعت نماید.گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است، مگر د ر صورت جلب رضایت تمامی مالکین.

مجمع عمومی :

بعد از آشنایی با قانون و اطلاع از وظایف خود نسبت به نگهداری از قسمتهای مشترک ساختمان ، حال باید برای سامان دادن به امور آپارتمان با سایر مالکین یا نمایندگان قانونی آنها دور هم جمع شوید و در مورد اداره درست ساختمان چاره اندیشی کنید. از نظر قانون ، جلسه ای که مالکان یا نمایندگان آنها برای اداره آپارتمان

تشکیل می دهند مجمع عمومی نامیده می شود.

براساس ماده ۵ آیین نامه اجرایی اگر تعداد مالکین از سه نفر بیشتر باشد مجمع عمومی باید تشکیل شود و طبق ماده ۷ آیین نامه اجرایی مجمع عمومی مالکین باید حداقل یک بار در سال تشکیل شود.

معرفی نماینده مالک برای شرکت در جلسه مجمع عمومی در جلسه مجمع عمومی معمولا" باید مالکین آپارتمانها شرکت کنند اما مالک می تواند به جای خود نماینده

ای معرفی کند .و در صورتی که چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده ٧ قانون تملک آپارتمانها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند .

کسی که به عنوان نمایندة یکی از مالکین تعیین شده است باید قبل از تشکیل جلسة مجمع عمومی بر اساس ماده ٩ آیین نامه اجرایی قانون وکالتنامة معتبر خود را ارائه نماید.

شرایط رسمیت مجمع عمومی

برای اینکه جلسه مجمع عمومی رسمیت داشته باشد و تصمیمات آن قابل اجرا باشد،براساس ماده ٨ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها باید مالکینی که بیش از نصف مساحت کل قسمت های اختصاصی را در اختیار دارند یا نمایندگان آنها، در آن حضور داشته باشند.

اما اگر برخی از مالکین به این گونه جلسات بی توجه هستند و در آن شرکت نمی کنند، طبق قانون باید به ترتیب زیر اقدام شود : اگر در اولین جلسه اکثریت مالکین حاضر نشدند ، جلسه دوم را پانزده روز بعد برگزار نموده و مجددًا از همه آنها برای شرکت در آن دعوت کنید .اگر در جلسه دوم هم تعداد کافی حاصل نشد با دعوت مجدد جلسه سوم را پانزده روز بعد برگزار کنید.

طبق تبصره ماده ۸ آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها این جلسه با هر تعداد از حاضرین ، رسمیت خواهد داشت و تصمیمات آن برای افراد غایب هم تعهد ایجاد می کند.

ثبت و نگهداری تصمیمات مجمع عمومی :

برای اینکه تصمیمات مجمع قابل استناد و اثبات و معتبر باشد طبق ماده ١٢ آیین نامه اجرایی کلیه تصمیمات آن باید در صورت جلسه نوشته و ثبت گردد و به وسیلة مدیر یا مدیران نگهداری شود.بر اساس تبصره ماده ١٢ آیین نامه اجرایی، تصمیمات متخذة مجمع باید ظرف ده روز به وسیلة مدیر یا مدیران به مالکین غایب اطلاع داده شود.

الزامی بودن رعایت تصمیمات مجمع عمومی :

طبق ماده ١٣ آیین نامه اجرایی و به استناد م ادة ٦ قانون تمل ک آپارتمانها ، تصمیمات مجمع عمومی برای کلیة مالکین الزام آور است . بنابراین مالکین باید ضمن معتبر شمردن تصمیمات اخذ شده ، آن را رعایت نمایند.

وظایف و اختیارات مجمع عمومی : 

برای آنکه از حدود اختیارات و وظایف قانونی مجمع عمومی آگاه شویم به ماده ١١ آیین نامه اجرایی قانون مراجعه می کنیم که به استناد آن ، مجمع عمومی دارای وظایف و اختیارات زیر می باشد:

الف _ تعیین رئیس مجمع عمومی.

ب _ انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها.

پ _ اتخاذ تصمیم نسبت به ادارة امور ساختمان.

ت _ تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه.

ث _ اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا.

ج _ تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان .

انتخاب رئیس مجمع عمومی و مدیر یا مدیران ساختمان : 

بر اساس ماده ٧ آیین نامه اجرای ی قانون در اولین جلسة رسمی مجمع عمومی ابتداء رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاص دیگر انتخاب میشوند.

تعداد و مدت ماموریت مدیریا مدیران آپارتمان :

به استناد ماده ١٥ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها ، تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت مأموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی مجمع عمومی می تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.

انتخاب یک نفر به عنوان خزانه دار :

طبق ماده ١٨ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها ، مجمع عمومی باید یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه دار تعیین نماید، خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوط برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.

انتخاب جانشین مدیران ساختمان :

بر اساس ماده ١٦ آیین ن امه اجرایی قانون ، در صورت استعفاء، فوت، عزل و یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضاء مدت، مجمع عمومی فوق العاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.

طبق تبصره یک الحاقی ماده ١٦ آیین نامه اجرایی قانون ، در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیأت مدیره به جهات فوق از هیأت مدیره خارج شوند مجمع عمومی فوق العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیأت مدیره تشکیل گردد.

زمان تشکیل مجمع عمومی :

براساس ماده ٦ آیین نامه اجرایی قانون ، زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یا فوق العاده در مواردی که توافق نامه ای بین مال کین تنظیم نشده است به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند و در صورت عدم حصول اکثریت مزبور، زمان

تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.

اختیارات و وظایف مدیر یا مدیران ساختمان : 

دراین قسمت به ذکر اختیارات و وظایف مدیر و یا مدیران ساختمان ، با استناد به مواد آیین نامه اجرایی میپردازیم.

١- مدیر یا مدیران مسئول حفظ و ادارة ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند ( ماده ١٤ آیین نامه اجرایی)

٢- مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند.( ماده ٢٠ آیین نامه اجرایی )

سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده ٤ قانون به وسیلة مدیر تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد.

٣- مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه های مستمر و مخارج مت علق به هر شریک و نحوة پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه و به وسیلة نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.( ماده ٢١ آیین نامه اجرایی )

براساس تبصره ماده ٦ قانون ، نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوت نامه ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر اینکه نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشند.

آپارتمان داشته باشند مدیر یا «١٠» ٤- در کلیه ساختمان های مشمول قانون تملک آپارتمان ها که بیش از ده مدیران مکلفند بر ای حفظ و نگهداری و همچنین تنظیف قسمت های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا،دربانی استخدام نمایند.( ماده ٢٢ آیین نامه اجرایی )

٥- مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب می کند می توانند به منظور تأمین هزینه های ضروری وفوری وجوهی به عنوان تنخواه گردان ازمالکین دریافت دارند.( ماده ٢٧ آیین نامه اجرایی )

٦- تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر است .( ماده ١٧ آیین نامه اجرایی )

٧- مدیر یا مدیران، امین مالکین بوده و نمی توانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب نمایند .( ماده ١٩ آیین نامه اجرایی )

هزینه های مشترک آپارتمان :

براساس ماده ٢٥ آیین نامه اجرایی ، هزینه های مشترک شامل دو قسمت می باشد یک قسمت از هزینه ها مربوط است به استفاده ، حفظ و نگهداری ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوط به آن .

قسمت دوم هزینه ها شامل هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران است که برای قدردانی از زحمات و تشویق کسانی که مسئولیت اداره ساختمان برعهده آنها قرار می گیرد پیش بینی شده است .

روش محاسبه هزینه های مشترک :

طبق ماده ٢٣ اصلاحی آیین نامه اجرایی قانون ، مالکین ساختما ن موظفند در پرداخت هزینه های مستمر و هزینه هایی که برای حفظ و نگاهداری قسمت های مشترک بنا مصرف می شود طبق مقررات زیر مشارکت نمایند:

در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه های مشترک پیش بینی نکرده باشند سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک آن قسمت که ارتباط ب ا مساحت زیر بنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوئیل و آاسفالت پش تبام و غیره با رعایت ترتیب مقرر در ماده ٤ قانون تملک آپارتما ن ها به نسبت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت های اختصاصی تمام ساختمان محاسبه می شود.

و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تأسیسات، باغبان، تزئینات قسمت های مشترک و غیره به طور مساوی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم می گردد، تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان با مدیر یا مدیران

میباشد.

بر اساس تبصره ماده ٢٣ آیین نامه اجرایی قانون ،چنانچه به موجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه های مشترک به عهدة مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید . مستأجر می تواند از محل مالالاجاره هزینه های مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزی نه های جاری مشترک به عهدة استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند مدیر یا مدیران می توانند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.

الزامی بودن پرداخت هزینه های مشترک :

براساس ماده ٤ قانون تملک آپارتمانها ، پرداخت هزین ه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.حتی اگر یکی از ساکنین از برخی از قسمت های مشترک استفاده نمی کند باز هم باید هزینه های مربوط به آن قسمت را بپردازد.

بنابراین اعتراض طبقه همکف مبنی بر اینکه با توجه به عدم استفاده از آسانسور ، شارژ آن و یا هزینه تعمیر آن از او هم مطالبه می شود، قابل پذیرش نیست. زیرا آسانسور جزو قسمت های مشترک آپارتمان است و هزینه های آن متوجه همه ساکنین است ولو اینکه هرگز از آن قسمت مشترک استفاده ای نکنند.

اعتراض به میزان سهم خود از هزینه های مشترک :

هر یک از مالکین که در مورد سهمیه یا میزان هزینة مربوط به سهم خود معترض باشد می تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید، در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض، مالک می تواند به مراجع صلاحیت دار قضایی مراجعه کند. .(طبق ماده ٢٤ اصلاحی آیین نامه اجرایی قانون )

امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک طبق ماده ١٠ مکرر قانون تملک آپارتمانها در صورت ی که مالک یا استفاده کننده سهم خود از هزینه های مشترک را نپردازد ، از طرف مدیر یا هیأت مدیران به وسیلة اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود.

هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیأت مدیران می توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ _ تهویة مطبوع _ آب گرم _ برق _ گاز و غیره به او خوددداری کنند . و در صورتی که مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام

به تصفیة حساب ننماید ادارة ثبت محل وقوع آپاراتمان به تقاضای مدیر یا هیأت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده، اجرائیه صادر خواهد کرد عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیأت مدیران موظف می باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه با ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فورًا اقدام نمایند.

طبق تبصره یک قانون ١٠ مکرر در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد ، مدیر یامدیران مجموعه میتوانند به مراجع قضایی شکایت کنند،

دادگاه ها موظفند این گونه شکایت را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه م یشود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.

استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوطه بر اساس گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.

مدارک لازم جهت صدور اجرائیه دادگاه : 

مدارکی برای صدور اجرائیه باید ارائه گردد عبارتند از:

١- رونوشت ثبت سمت مدیر یا هیأت مدیران

٢- صورت ریز سهم مالک یا استفاده کننده از هزینه های مشترک

٣- رونوشت اظهارنامة ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده

٤- تقاضا نامة صدور اجرائیه

پرداخت جریمه : 

در صورتی که مالک یا استفاده کننده مجددًا و مکررًا در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشترک گر دد

علاوه بر سایر پرداختی های مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها به عنوان جریمه می باشد . ( طبقتبصره ٤ ماده ١٠ مکرر قانون)

تسویه حساب هزینه های مشترک :

دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی های معوق مالک نسبت به هزینه های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.( طبق ماده ١٢ قانون تملک آپارتمانها)

رعایت برخی از نکات مهم : 

اگر روابط ما با دیگران فقط بر اساس حقوق و قوانین باشد به نتیجه مورد نظر نمی رسیم در زندگی علاوه بر حق به مراعات و گذشت نیز نیاز داریم گاهی باید برای رعایت دیگران از بعضی از حقوق خود بگذریم تا به چیز با ارزش تری مثل همزیستی با محبت و مسالمت آمیز برسیم و با ایجاد محیط صمیمی ، همسایه های خوبی برای یکدیگر شویم و از مزایا و فوائد آن نیز استفاده نماییم

شرط همسایه خوب بودن آن است که برای رعایت هر چیزی که باعث آسودگی و آرامش در آپارتمان می شود ابتدا خودمان پیش قدم باشیم و آن را از انجام دهیم و سپس از دیگران هم توقع چنین کاری را داشته باشیم

بعنوان مثال اگر دوست نداریم که همسایه ما با صدای بلند از رادیو و تلویزیون خود استفاده نماید ابتدا خودمان مراعات کنیم و سپس از دیگران توقع رعایت آن را داشته باشیم .

حال نکاتی را یادآوری می کنیم که شاید برای خوانندگان محترم بسیار ساده و بدیهی به نظر برسد ولی مطمئنا " رعایت آن برای برقراری نظم و آرامش در آپارتمان بسیار لازم و ضروری خواهد بود و همکنون بی توجهی بعضی از ساکنین به این موارد موجب سلب آرامش و آسایش دیگران شده است و به امید آنکه با همکاری همه شما عزیزان ، از تکرار موارد مشابه جلوگیری نماییم .

دقت در باز و بستن دربهای اصلی و دربهای واحدها به هنگام ورود و خروج : 

ساکنین محترم به هنگام ورود و خروج از آپارتمان در تمامی اوقات شبانه روز سعی کنند تا جایی که ممکن است ازمحکم بستن دربها و ایجاد صدای ناشی از آن خودداری نمایند زیرا با توجه به نزدیک هم قرار گرفتن دربهای ورودی واحدهای آپارتمانی و همچنین فلزی بودن دربهای اصلی آپارتمان و پارکینگ ، در صورت

عدم رعایت آن علاوه بر آسیب رساندن به دربها که منجر به پرداخت خسارت برای تعمیرات بعدی می شود موجب سرو صدا و سلب آسایش دیگران هم هست .

حفظ امنیت آپارتمان و جلوگیری از ورود افراد ناشناس : 

یکی از مواردی که منجر به نا امنی و گاهی سرقت از انباری های منا زل آپارتمانی می شود سهل انگاری برخی از ساکنین در بازگذاشتن درب اصلی و پارکینگ آپارتمان می باشد لطفا " بعد از ورود و یا خروج حتما" از بستن دربها مطمئن شوید . زیرا در غیر اینصورت افراد شرور از سهل انگاری شما سوء استفاده نموده وموجب وارد شدن خسارت به شما یا دیگران می شوند 

وب سایت : www.pelak21.com
تلفن مرکز پشتیبانی : 02142084321
ایمیل : info@pelak21.com
تلگرام پشتیبانی : telegram.me/pelak21support
کانال تلگرام : ltelegram.me/pelak21officia

به وجود آمدن آپارتمان‌هاي بلند و روي آوردن سريع و شتابزده مردم به زندگي آپارتمان‌نشيني آنقدر يكدفعه اتفاق افتاد كه همين مردم فرصت نكردند محيط زندگي و شناخت اجتماعي‌شان را نسبت به زندگي مرتفع‌نشيني تغيير دهند.

بگذاريد واضح‌تر بگويم، اين ميهمان ناخوانده به اسم «آپارتمان‌نشيني» كه سبك خاص زندگي را با خود به ارمغان آورد آنقدر صاعقه آسا شكل گرفت كه مردم فرصت نكردند در مورد چند و چون اين نوع زندگي خاص و متمدن اطلاعات كسب كنند. نتيجه چنين اتفاقي آن شد كه فرهنگ آپارتمان‌نشيني بين مردم روند كند‌تري نسبت به رشد سكونت در آن داشته باشد كه گاه باعث اختلاف بين ساكنين و مديران آپارتمان مي‌شود. ناگفته نماند اين مشكلات همچنان نيز ادامه‌دارد. نكته مهم و تقريباً ناديده گرفته شده در حقوق آپارتمان‌نشيني اين است كه همه اعضاي ساكن در آپارتمان نمي‌توانند از فضاي مشاع يا به اصطلاح عمومي آپارتمان استفاده شخصي كنند.

اين مسئله شامل استفاده بي‌اجازه بعضي از ساكنين از فضاي پاگرد به عنوان محلي براي قرار دادن جاكفشي يا گلدان‌ها مي‌شود. البته جا دارد اينجا نكته‌اي مهم را يادآوري كنم و آن اين است كه همه شروط و قوانين آپارتمان‌نشيني ممكن است به خاطر تفاهم شكل گرفته ميان ساكنين يا براساس تأييد اعضاي هيئت مديره ساختمان تغيير پيدا كند. نمونه‌اش همين قرار دادن جاكفشي و گلدان در فضاي پاگرد است كه اغلب ساكنين نسبت به اين مسئله به شرطي كه مانع تردد بقيه نشود مشكلي ندارند. در بيشتر موارد كساني كه ساكن مجتمع‌هاي چندين طبقه هستند مالك واقعي واحد نيستند و در واقع مستأجر هستند. سؤال مهم اين است كه در اين شرايط پرداخت هزينه شارژ برعهده كيست؟ يا اينكه واحدي كه از مشاعات ساختمان استفاده نمي‌كند هم ملزم به پرداخت حق شارژ است؟ واحد مسكوني كه مدتي تخليه بوده يا ساكن آن مسافرت بوده از پرداخت شارژ معاف است؟

حسين هاشمي نسب، وكيل پايه يك و كارشناس دادگستري در پاسخ به اين سؤال‌ها مي‌گويد: قانون تملك آپارتمان‌ها در مورد اينكه پرداخت هزينه شارژ با مستأجر يا مالك است اظهارنظر صريحي نكرده است. اما با توجه به تبصره ماده 3 آئين‌نامه مي‌توان چنين برداشت كرد كه اگر قراردادي بين مالك و مستأجر در مورد پرداخت هزينه شارژ ساختمان منعقد نشده باشد پرداخت اين هزينه به عهده مستأجر و استفاده كننده از واحد استيجاري است.

گاهي پيش مي‌آيد كه اگرچه به موجب قرارداد خصوصي پرداخت هزينه‌هاي شارژ ساختمان به عهده مالك گذاشته شده است اما مالك از پرداخت آن امتناع مي‌كند. در اين شرايط مستأجر مي‌تواند از محل مال‌الاجاره، هزينه‌هاي مربوطه را پرداخت كند. اما ضرورت و اهميت اين موضوع به حدي است كه قانونگذار در مواردي مالك و مستأجر را به صورت تضامني مسئول پرداخت شارژ و هزينه مشترك ساختمان قلمداد كرده است. بنا بر نظر قانونگذار در صورتي كه پرداخت هزينه‌هاي مشترك ساختمان بر عهده مستأجر باشد ولي او از پرداخت چنين هزينه‌هايي امتناع كند، مدير يا مديران ساختمان مي‌توانند برابر قوانين مربوطه اقدام نمايند.

نكته مهم اينكه اگر خواستيد يك واحد آپارتماني بخريد، بعد از اينكه از سابقه ثبتي ملك، پرداخت عوارض شهري و ماليات توسط مالك قبلي يقين حاصل كرديد بايد از تسويه حساب مالك قبلي با مدير ساختمان در مورد هزينه‌هاي مشترك ساختمان نيز مطمئن شويد.

طبق ماده 12 قانون تملك آپارتمان‌ها قانونگذار دفاتر اسناد رسمي را موظف كرده است در هنگام تنظيم هر سند انتقال، اجاره، رهن و صلح گواهي مربوط به تسويه حساب هزينه‌هاي شارژ را كه به تأييد مدير ساختمان رسيده از مالك مطالبه نمايد. در بسياري موارد مشكل پرداخت هزينه شارژ به اين دليل است كه مالك يا مستأجر با استناد به حضور نداشتن يا اقامت نكردن در واحد از پرداخت هزينه‌هاي شارژ سر باز مي‌زند. در قانون براي چنين مشكلاتي راهكار قضايي درنظر گرفته شده است، حق شارژ و هزينه تعميرات ساختمان به بودن يا نبودن افراد در خانه يا حتي به كم يا زياد مصرف كردن انرژي ربطي ندارد. هيچ كس هم نمي‌تواند با مصوبه مجمع عمومي ساختمان يا اكثريت ساكنين مجتمع مسكوني مخالفت كرده و از پرداخت شارژ امتناع كند.

بر اساس ماده 4 قانون تملك آپارتمان‌ها مصوب اسفند 1343 پرداخت حق شارژ ساختمان به صورت ماهانه الزامي است خواه استفاده شود يا در صندوق آپارتمان ذخيره گردد.

اگر ساكن واحد مسكوني (مستأجر يا مالك) از پرداخت شارژ و هزينه‌هاي مشترك ساختمان خودداري كرد ابتدا هيئت مديره ساختمان موظف است به صورت كتبي به خاطي درباره عدم پرداخت هزينه شارژ تذكر دهد. در صورت پرداخت نشدن مجدد حق شارژ، هيئت مديره ساختمان مي‌تواند با مراجعه به نزديك‌ترين مجتمع قضايي محل سكونت اظهار‌نامه‌اي براي شخص خاطي ارسال كند و به او فرصت 10 روزه براي تسويه حساب با مدير ساختمان بدهد.

در اين زمينه قانونگذار اين اطمينان را مي‌دهد كه اگر براي بار دوم همين فرد از دادن شارژ امتناع كرد، مديران ساختمان مي‌توانند با مراجعه به اداره ثبت محل و به استناد اظهار نامه درخواست اجرائيه كنند. اگر در اين مرحله هم شخص خاطي توجهي به اجرائيه ثبت نكرد مديران ساختمان مي‌توانند به استناد تبصره يك ماده 10 به دادگاه حقوقي قانون مراجعه و شكايتي عليه مالك يا مستأجر تسليم دادگاه كنند.

دادگاه موظف است به اينگونه شكايات خارج از نوبت رسيدگي كند، حكم محكوميت فرد خاطي را در اولين فرصت رسيدگي صادركند، فرد را ملزم به تسويه حساب و جريمه دو برابر بدهي و گاهي محروميت‌هاي قانوني مانند خدمات مشترك ازجمله شوفاژ، آب گرم، گاز و. . . محكوم نمايد.

هاشمي نسب درباره مبناي هزينه‌هاي مشترك ساختماني افزود: تعيين نحوه محاسبه هزينه‌هاي مشترك آپارتمان قبل از هر چيز به اراده و تصميم اهالي همان ساختمان برمي‌گردد كه مي‌توانند به هر نحوي آن را تعيين كنند.

اگر روش خاصي به اين منظور تعيين نشده باشد سهم هر يك از مالكان يا استفاده‌كنندگان از هزينه‌هاي مشترك بردو پايه است:

اول اينكه آن قسمت كه ارتباط با مساحت زيربناي قسمت اختصاصي دارد مانند آب، گازوئيل، گاز، آسفالت پشت بام و... به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمت‌هاي اختصاصي تمام ساختمان محاسبه مي‌شود.

در دومين حالت ساير مخارجي كه ارتباطي به ميزان مساحت زيربنا ندارد مانند هزينه‌هاي مربوط به سرايدار، نگهبان، متصدي آسانسور، هزينه نگهداري شوفاژ خانه و تأسيسات، تزئينات قسمت‌هاي مشترك ساختمان و نظافت محوطه به طور مساوي محاسبه مي‌شود. در هر صورت هر يك از واحدها كه در مورد سهميه يا ميزان هزينه مربوط به سهم خود معترض باشد، مي‌تواند به مدير مراجعه و تقاضاي رسيدگي كند و در صورت رد اعتراض يا ترتيب اثرندادن به اعتراض به دادگستري مراجعه كند.

وب سایت : www.pelak21.com
تلفن مرکز پشتیبانی : 02142084321
ایمیل : info@pelak21.com
تلگرام پشتیبانی : telegram.me/pelak21support
کانال تلگرام : ltelegram.me/pelak21officia

اصول طراحی فضای سبز در محیط های مسکونی :

تحولات انقلاب صنعتی در جهان باعث گردید که شهرها از نظر فضای سبز خارج از الگوی ارگانیک قبلی که پاسخگوی نیازهای اکولوژیک بود، تکوین یابد. در تعریف کنونی فضای سبز شامل آن بخش از مناطقی می شود که دارای گیاهان و یا هر گونه سبزینگی اعم از درختان، گلها و چمن ها را در بر داشته باشد.

تاثیرات گیاهان در بهسازی شرایط زیست:

یک هکتار فضای سبز در سال 2500 تا 3000 کیلوگرم اکسیژن تولید می کند که این مقدار به طور متوسط اکسیژن مورد نیاز 10 نفر را طی یک سال تامین می نماید. برخی گیاهان مانند گردو، کاج، اکالیپتوس، افرا و زبان گنجشک موادی را در فضا منتشر می کنند که موجب عدم رشد و مرگ و میر برخی از باکتری ها، قارچ ها و تک سلولی ها می شود. گیاهان از طریق اکسیژنه کردن و رقیق کردن هوا، آلودگی های آن را کنترل می نمایند و همچنین ذرات گرد و غبار را کاهش می دهند و به این خاطر است که می توان آن را ریه های تنفسی شهر نامید، همچنین درختان نقش موثری در جذب سرب هوای آلوده شهرها دارند و می توانند مناطق مسکونی و کانونهای تمرکز انسانی را در برابر آن حفظ کنند.

کاهش ردیفهایی از برخی درختان می تواند جلو صداهای آزاردهنده و گوش خراش را تا حدی گرفته و خطر آن را پایین بیاورد، همچنین ترکیبی از درختچه ها و پوشش زمین وقتی که به صورت مجموعه ایی مناسب از گیاهان جاذب صدا در آیند موجب کاهش صدا می شوند. انبوهی از درختان، چرمی بودن برگها و خمش پذیری شاخه ها اجازه می دهد که صداهای ناهنجار جذب درختان شوند. «پوشش گیاهی خیلی بهتر و ارزان تر از موانع انسان ساخت، مانند دیوار در کاهش صدا نقش دارند.» (هاریسون، 1974)

پیشنهادات برای کاهش صدا:

1. بهترین گونه های درختان: افرا، اقاقیا، چنار و سرو شیراز، کاج ترا و کاج تهران

2. بهترین ترکیب گونه ها: افرا، اقاقیا و چنار یا ترکیب بیشتری از گونه های با برگ پهن تر و یا میزان صمغ بیشتر

3.  فاصله فضای سبز به عنوان حایل بین فرستنده صدا و خانه های مسکونی، هر قدر عرض پیاده رو بعد از خط میانی سبز بیشتر باشد اثر کاهش صدا بیشتر است.( بیش از 15 متر)

4.  بهترین شکل زمین: زمین شیب دار

5.ارتفاع و تراکم درختان: ارتفاع بیشتر

گیاهان و به ویژه درختان به صورت دیواره های سبز می توانند باعث تقلیل نور خیره کننده و انعکاس نوری گردند. یکی از این راهها به وسیله جایگزینی و ارتفاع های متفاوت گیاهان می توان تشعشع نور را به هنگام روز و شب کنترل نمود.

چهار بخش از گیاهان مانع فرسایش خاک می شوند که شامل موارد زیر می گردد :

1. برگ های متراکم

2. شاخه های متراکم

3. چند تنه بودن درخچه ها

4. ریشه های افشان

تاثیر گیاهان برای کنترل شرایط اقلیمی خرد :

در تمام مناطق گرم و خشک زمین، منافع تاثیر اقلیمی حتی کمترین پوشش گیاهی ، کاملا قابل توجه است. تجربه نشان داده است که سه درخت سایبان دارد در بخش های شمالی، جنوبی و غربی خانه های مسکونی به خنک هوا کمک می کند به نحوی که هزینه استفاده از وسایل خنک کننده را به نصف کاهش می دهند.

درخت باید در جایی کاشته شود که سایه آن، در گرم ترین روز سال روی قسمت بیشتری از ساختمان و خانه قرار گیرد. پوشش گیاهی وقتی نزدیک یا مجاور اتاق قرار داشته باشد، اولا گرمای تابشی را جذب می کند و از انعکاس آن به داخل اتاق جلوگیری می کند و ثانیا جریان خفیف هوایی که از میان شاخ و برگ درخت می گذرد خنک شده و به داخل اتاق می رود.درختان می توانند در مقابل باد در محیط های شهری همچون مانع و سپر عمل کرده و جهت محافظت از بادهای زمستانی در محیط های مسکونی کاشته شوند و به این خاطر هر چه مانع بلند تر و بهتر باشد، باد پناه آن بیشتر است.

چون جهت وزش باد در فصول مختلف سال تغییر می کند، موانع گیاهی را می توان طوری برگزید که به عنوان باد شکن و در تابستان، هادی جریان هوا به محطه مورد نظر باشد. درختان همیشه سبز که تا زمین شاخه دارند، معمولا در طول سال بیشترین تاثیر را در کنترل باد دارند. اساسا گیاهان، باد را با انسداد مسیر و منعکس کردن و بالاخره تصفیه کردن کنترل می کنند. ذکر این نکته ضروریست که جریان هوای سرد از سوزنی برگان عبور نمی کنند و پهن برگان جریان هوا را از خود عبور داده و آن را تصفیه می کنند. اگر مانع از درختانی تشکیل شده باشد که دارای ارتفاع زیاد و تاج فاصله دار از زمین باشد، باد در یک جا تجمع کرده و گرد باد ایجاد می کنند به این خاطر ترکیبی از گونه ها و اندازه های مختلف گیاهان در قلمرو باد شکن، سطح رویین ناصافی ایجاد می کند که در کنترل باد موثر تر است. هر چه عمق باد شکن بیشتر باشد از طول منطقه محافظت شده می کاهد. در این حالت لابلای شاخ و برگ درختان کمترین سرعت باد جریان خواهد داشت.

یکی از طرق تامین کمبود رطوبت برای کاهش دمای هوا در مواقع گرم، استفاده از تعرق پوشش های گیاهی نظیر سطوح چمن یا درختان است. گیاهان پناهگاهی ضد باران نیستند، ولی در بارندگی خفیف کمی محافظت ایجاد می کنند. می توان در معابر و قسمتهایی که سطوح همیشه سایه یا گرمای کمی دارند قسمتهای پر سایه را به باغچه و فضای سبز اختصاص داد که به این ترتیب از عمر یخ ها کاسته می شود.

تاثیر و کاربرد گیاهان در معماری:

با توجه به شکل و حجم انفرادی و انبوه هر گونه و ترکیب حجم ها و شکل های گونه ها، گیاه می تواند به عنوان یک فرم معماری موثر فضا را بسازد. درختان گسترده و سایه دار می توانند حالت سقف و سایه بان داشته باشند، برای ایجاد فضای مسقف سبز می توان از گیاهان رونده به کمک نگاه دارنده ها و داربستها استفاده کرد. بوته ها و درخچه ها حصاری، سطح را مانند دیوارهای یک فضای مشخص تعریف و فضا را محدود می کنند. از پوشش گیاهی می توان به عنوان یک مانع استفاده کرد و جدایی فضاهای عملکردی با حفظ ارتباط بصری را ایجاد نمود و این مسئله با ایجاد پرچین ها امکان پذیر است. کاشتن جهت ایجاد حفاظ، پنهان کردن مناظر نازیباست طوری که باقی چشم انداز به مناظر مقبول انسان، باز است. کاشتن جهت ایجاد محوطه خصوصی، جدا کردن یک بخش از محیط برای استفاده ویژه است. به طور کلی برای ایجاد محیطی محفوظ و برای پوشاندن مناظر، ارتفاع گیاه باید حداقل 2 متر باشد. ارتفاع نهایی گیاهان یکی از ملاحظات مهمی است که در تعیین کارایی آنها در معماری باید در نظر گرفته شود.

1. ارتفاع قوزک پا برای پوشاندن زمین

2.ارتفاع زانو برای جهت دادن و راهنمای مسیر

3. ارتفاع کمر برای کنترل عبور و مرور و حصارهای جزئی

4. ارتفاع سینه برای تقسیم فضا

5. ارتفاع بالاتر از دید برای محصور کردن محوطه های خصوصی

 

ترکیب گیاهان در یک محیط یک ساختار فضایی را به وجود می آورد که این ساختار فضایی نتیجه خصوصیات توپوگرافی، مجموعه گیاهی بوده که در کنار یکدیگر ویژگی های فضایی یک محیط سبز را به وجود می آورند. ویژگی های گیاهان در ایجاد ساختار فضایی مطلوب به خصوص در محیطهای مسکونی بسیار زیاد است در واقع گیاهان در یک محیط مسکونی ایجاد جذابیت نموده و کیفیت آن را در کنار افزایش امکان جذب بالا می برند.

گیاهان را برای کمک به کنترل ترافیک می توان به کار برد تا هم به زیبایی طبیعت افزوده و هم عبور و مرور دوچرخه و موتورسیکلت و عابران را کنترل نماید. درختان به عنوان تعیین کننده مسیر در امر کنترل ترافیک بیش از حصار یا سیم کشی در هدایت راهها موثرند.

ضوابط کلی در مورد استقرار درخت در خیابان:

1. درختان باید به صورت یک در میان و در طرفین قرار گیرد (بدین صورت که درختان دو طرف دقیقا مقابل هم قرار نگیرند بلکه به صورت یکی در مقابل دو درخت قرار گیرند.)

2. درختان باید در فاصله منظم بدون توجه به حد زمین قرار بگیرند، این امر به خیابان ظاهری متفاوت می دهد.

3. فاصله درختان از یکدیگر بسته به گونه و خصوصیات رشد حداقل 750 سانتیمتر باشد.

4. برای یکپارچگی و هماهنگی درختان در یک محل باید آنها را همزمان کاشت.

5. تمامی درختان در یک خیابان باید از یک نوع باشد مگر موارد خاص در نظر باشد.

6. فاصله بعضی درختان به طور نمونه نارون، بلوط سفید 1500 سانتیمتر، درخت سیاره ایی افرا 1350 سانتیمتر، افرای قرمز 1200 سانتیمتر.

7. از شکل و ارتفاع درخت می توان برای تعیین و مشخص کردن انواع خیابانها استفاده نمود. اغلب مردم تفاوتهای جزئی در نوع درختان را تشخیص نمی دهند، برای موفقیت در مشخص کردن خیابانها باید تفاوت نوع درختان بارز باشد.

8.در مواردی که حدود جغرافیایی مشخص برای محله وجود نداشته باشد، انواع مشخص درخت و الگوهای مشخص می تواند به ایجاد هویت کالبدی خاص کمک کند، که خود موجب شکل گیری ارگانهای محلی خواهد بود.

9.  یک مرکز خرید محلی را می توان با استفاده از تابلوهای خاص، استفاده هماهنگ از سایبان و یا کاشت متراکم گلهای رنگارنگ به صورت استثنایی در آورد.

10.رزشهای زیبایی گیاهان از یک گیاه تنها به دست نمی آید، بلکه از هم آمیزی عوامل منظر مانند تپه ها و پستی و بلندی هاست که به  محیط زیست زیبایی می بخشد.

11. استفاده مناسب از درختان به عنوان عوامل زنده و جایگزین مواد مصنوعی در شرایط فعلی امری کاملا ضروریست. علاوه بر آن گیاهان از نظر بسیاری از ویژگی ها و عملکردها بر مصالح و مواد مصنوعی برتری دارند. به ویژه از نظر زیبایی شناسی غیر قابل جانشین هستند.

12. کاشت درختان و درخچه ها در شهرها گروه خاصی از جانوران ، از جمله پرندگان مختلف را نیز وارد محیط نموده و آن را از حالت سکون و بیروح خود خارج می کند.

مبانی طراحی فضای سبز :

مبانی طراحی شامل اصول کلی طراحی فضای سبز است که ویژگی های کاربردی عوامل و امکانات مورد نیاز برنامه و شرایط لازم را برای پاسخگویی به نیازهای روانی و اجتماعی قشرهای جامعه و نیز پاره ایی از عوامل فرعی دیگر را دیکته می کند. به طور کلی می توان مبانی طراحی فضای سبز را در محیط های مسکونی تابع عوامل زیر دانست :

1.از گیاهان می توان برای هدایت دید ناظر به صحنه های مختلف طیعت استفاده شود.

2. در مواقعی که بخواهند به گل و گیاه خاص، تشخص متمایز از بقیه بدهند از گلدان استفاده می کنند.

3.  در جایی که مقیاس کوچک است (مثل حیاط منازل مسکونی کوچک) فاصله و دامنه دید کم است. ÷س قوه ادراک و بینش مقدار زیادی تغییر می کند. لذا در مقیاسهای کوچک جزئیات بیشتری از گیاهان تک تک دیده می شود و کوچکترین دگرگونی در رنگ گل و یا برگ، خیلی زود به چشم می خورد.

4. یکی از اهداف مهم در طراحی فضای سبز ، آفرینش کیفیتی است که بین تجربه و احساس انسان و المان های بزرگ اطراف ما، پلی تعبیه نماید.

5. یکی از اصلی ترین ارزشهای درختان این است که برای ساختمان ایجاد مقیاس می کنند.

6. مناظر زیبای طبیعت هرگز متقارن نیستند، ولی توازنی بین دو سوی محور برقرا است، این تقارن را تقارن نظری می نامند. برای ایجاد فضای طبیعی و زیبا همیشه باید توازن را در نظر داشت و تقارن نظری کامل به وجود آورد.

7. امروزه بیشتر معماران منظر، راه حل ناتقارن را در ایجاد توازن و تعادل توصیه می کنند.

وب سایت : www.pelak21.com
تلفن مرکز پشتیبانی : 02142084321
ایمیل : info@pelak21.com
تلگرام پشتیبانی : telegram.me/pelak21support
کانال تلگرام : ltelegram.me/pelak21officia

نحوه وصول شارژ ساختمان از همسایه لجباز:

چنانچه هر مالکی از پرداخت شارژ خود خودداری کند، فقط مدیریت ساختمان این اختیار را دارد که راسا آن واحدی را که از پرداخت شارژ خودداری می‌کند با قطع آب، گاز یا برق تنبیه کند.
به گزارش مجله شبانه باشگاه خبرنگاران،  زندگی شهری امروز شرایط خاصی را برای ساکنان شهرهای بزرگ به وجود آورده است؛ از یک طرف روابط همسایگی کمرنگ‌تر شده و همسایه‌ها همدیگر را نمی‌شناسند و از طرف دیگر ارتباط میان واحدهای یک آپارتمان همسایه‌ها را از نظر تامین هزینه های مشترک در شرایطی به هم پیوند زده است.
در چنین شرایطی حل برخی اختلافات در خصوص مشکلات مالی دردسرهایی به دنبال خواهد داشت. معمولا این روابط مالی در قالب پرداخت سهم شارژ ساختمان تنظیم می‌شود. در ادامه در گفت‌وگو با کارشناسان نحوه محاسبه سهم شارژ و مطالبه آن بررسی می‌شود.

محاسبه شارژ ساختمان:
بهنام عباسی، مدرس دانشگاه در خصوص نحوه تعیین سهم هر واحد از شارژ ساختمان می‌گوید: مستندا به ماده 23 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها و تبصره ذیل، مخارجی که ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد از قبیل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری تاسیسات، باغبان، تزیینات قسمت‌های مشترک و غیره به طور مساوی بین مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌شود. تعیین سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان با مدیر یا مدیران است.
چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف کند مستاجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره، هزینه‌های مزبور را پرداخت و در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری مشترک به عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده، به مالک اصلی نیز مراجعه کنند.
تکلیف پرداخت شارژ ساختمان:
یک وکیل دادگستری درباره تکلیف ساکنان آپارتمان در پرداخت سهم شارژ می‌گوید: هزینه‌های عمومی ساختمان را که به وسیله مجمع عمومی ساختمان تعیین شارژ می‌گویند و مالکین مکلفند این هزینه‌های مشترک را هر ماهه مطابق مصوبات پرداخت کنند.
روح الله عظیمی توضیح می‌دهد: چنانچه هر مالک یا استفاده کننده از ملک هزینه‌های مشترک تعیین شده را نپردازد هیات مدیره یا مدیر ساختمان می‌تواند برای دریافت شارژ مربوطه از طریق تهیه و تنظیم و ارسال اظهارنامه رسمی از طریق مراجع قضایی آن را از مستاجر مستنکف مطالبه کنند. 
چنانچه هر مالک یا استفاده کننده از ملکی هزینه های مشترک تعیین شده را نپردازد هیات مدیره یا مدیر ساختمان می‌تواند برای دریافت شارژ با مراجعه به اداره‌ ثبت از طریق تهیه و تنظیم اظهار نامه رسمی اقدامات قانونی لازم را به عمل آورد.
بهنام عباسی مدرس دانشگاه نیز درباره پرداخت شارژ در ساختمان به «حمایت» می‌گوید: با عنایت به ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها و تبصره یک الحاقی به این ماده، در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طریق مدیر یا هیئت مدیران به وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن هزینه‌ها مطالبه می‌شود.
و هرگاه مالک یا استفاده‌کننده ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهار‌نامه سهم بدهی خود را نپرداخت، مدیر یا هیات مدیران می‌توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره خودداری کنند و در صورتی که مالک یا استفاده‌کننده همچنان اقدام به تسویه حساب نکنند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیات مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجراییه صادر خواهد کرد.
این وکیل دادگستری می‌گوید: چنانچه عدم ارایه خدمات مشترک موثر نباشد، مستندا به تبصره یک ماده 10 مکرر قانون مزبور، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند دادخواست خود را با عنوان مطالبه شارژ معوقه به مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) ارائه کنند.

برخورد با همسایه لجوج:
روح الله عظیمی کارشناس حقوقی در مورد تنبیه مالکی که از پرداخت شارژ خودداری می‌کند، ادامه می‌دهد: اگر هر مالک یا استفاده‌کننده از آن ملک، هزینه‌های مشترک تعیین شده را نپردازد، هیات مدیره یا مدیر ساختمان می‌توانند برای دریافت شارژ مربوطه از طریق تهیه و تنظیم و ارسال اظهارنامه رسمی از طریق مراجع قضایی، آن را از مستاجر مستنکف مطالبه کنند.
عظیمی ادامه می‌دهد: چنانچه مستاجر ظرف 10 روز هزینه مربوطه را پرداخت نکند، هیات مدیره یا مدیر ساختمان می‌توانند به تشخیص خود، برق عمومی، آب گرم، تهویه مطبوع و یا گاز را نسبت به مستاجر ممتنع قطع کنند. 
چنانچه همزمان با این اقدام، مستاجر مبادرت به تسویه‌حساب با هیات مدیره کند، مدیر ساختمان می‌تواند از طریق اداره ثبت منطقه مربوطه اقدامات اجرایی را علیه مستاجر مستنکف مطابق اجرای اسناد رسمی به عمل آورد و چنانچه به هر دلیلی قطع خدمات مشترک مستاجر ممتنع میسر نباشد، مدیر ساختمان می‌تواند از طریق مراجعه به مراجع قضایی مربوطه نسبت به قطع برق، آب گرم یا گاز و امثال آن اقدام کند و تا هر زمانی که مستاجر نسبت به تسویه‌حساب خود با هیات مدیره اقدام نکند قطع این خدمات استمرار دارد، مگر اینکه مستاجر مستنکف با مراجعه به مراجع قضایی دستوری برای وصل آن از مرجع قضایی دریافت کند.
خلیل بهرامیان یک وکیل پایه یک دادگستری دیگر در خصوص نحوه مطالبه شارژ از همسایه مستنکف می‌گوید: اگر مستاجری از پرداخت شارژ خودداری کند، با توجه به قانون تملک آپارتمان‌ها مدیریت ساختمان می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف آن منطقه و تهیه و تنظیم اظهار‌نامه رسمی مستاجر مستنکف را مجبور به پرداخت بدهی خود کند. 
در صورتی که بدهی مستاجر ممتنع تا سقف پنج میلیون تومان باشد، مدیر ساختمان به شورای حل اختلاف همان منطقه مراجعه می‌کند و چنانچه مبلغ شارژ مستاجر مستنکف بیش از پنج میلیون تومان باشد، مدیر ساختمان باید از طریق مراجعه به دادگاه درخواست مطالبه شارژ را کند. 
چنانچه هر مالکی از پرداخت شارژ خود خودداری کند، فقط مدیریت ساختمان این اختیار را دارد که راسا آن واحدی را که از پرداخت شارژ خودداری می‌کند با قطع آب، گاز یا برق تنبیه کند.
نحوه وصول شارژ ساختمان از طریق اجرای ثبت روح‌الله عظیمی وکیل دادگستری، در ادامه به تکالیف دفاتر اسناد رسمی در این خصوص اشاره می‌کند و می‌گوید: دفاتر اسناد رسمی هنگام تنظیم قرارداد اجاره یا خرید یا فروش و امثال آنها مکلفند تسویه‌حساب ملک مربوطه را از مالک مطالبه کنند و مالک نیز مکلف است با مراجعه به هیات مدیره برگ تسویه حساب را از هیات مدیره دریافت و به دفاتر اسناد رسمی ارایه دهد یا اینکه هنگام تنظیم سند رسمی در خصوص موارد فوق ذی نفع قرارداد تنظیمی بدهی‌های مربوط را تقبل کند.
عظیمی متذکر می‌شود: با توجه به اینکه هزینه‌های مربوط به آسانسور جزو هزینه‌های مشترک ساختمان محسوب می‌شود، همه مالکان آن مجموعه مطابق مصوبات مجمع عمومی موظفند نسبت به پرداخت هزینه‌های مربوط به آسانسور اقدام کنند. مالک ملک اگر هم از آسانسور استفاده نکنند مکلف به پرداخت هزینه‌های مربوط به تعمیر و نگهداری آسانسور است. به طور کلی تمام افراد ساکن یک ساختمان موظف به پرداخت هزینه‌های مربوط به شارژ، تعمیر یا نگهداری آسانسور هستند، حتی اگر هم از آسانسور استفاده نکنند.
وی اضافه می‌کند: در صورتی که مستاجر نسبت به تصمیمات مدیر ساختمان معترض باشد ابتدا از طریق مدیر ساختمان یا هیات مدیره اعتراض خود را اعلام می‌کند، چنانچه اعتراض وی پذیرفته نشود مستاجر می‌تواند به منظور پیگیری اعتراض خود به مراجع قضایی مربوطه مراجعه کند.
بهنام عباسی وکیل دادگستری در خصوص این موضوع که بنگاه‌های املاک برای تنظیم قرارداد اجاره یا بیع حتماً باید مفاصا‌حساب مستأجر یا مالک را از وی با امضای مدیر ساختمان مطالبه کنند، می‌افزاید: با عنایت به ماده 12 قانون تملک آپارتمان‌ها دفاتر اسناد رسمی موظفند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه‌حساب هزینه‌های مشترک را که به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه کنند یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل‌علیه را به پرداخت بدهی‌های معوق مالک نسبت به هزینه‌های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید کنند بنابراین با عنایت به صراحت ماده فوق‌الذکر بنگاه‌های املاک الزامی برای دریافت مفاصا‌حساب براین تنظیم قرارداد ندارند.
اعتراض مالکان به تصمیمات هیات مدیره عباسی در خصوص این پرسش که در صورتی که مستاجر نسبت به تصمیمات مدیر ساختمان معترض باشد از چه طریقی باید موضوع را پیگیری کند، توضیح می‌دهد: مستنداً به ماده 24 قانون تملک آپارتمان‌ها ابتدائاً هر یک از شرکا می‌تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را کند و در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض شریک می‌تواند به مراجع صلاحیتدار قضایی مراجعه کند.
بهرامیان نیز در ادامه تاکید می‌کند: در صورتی که مستاجر نسبت به تصمیمات مدیر ساختمان معترض باشد، باید اعتراض خود را با هیات مدیره ساختمان مطرح کند تا هیات مدیره پیگیر آن باشد. چنانچه درخواست یا اعتراض آن مستاجر مربوط به مسایل مالی باشد، باید به شورای حل اختلاف مراجعه کند و اگر سوءاستفاده مالی باشد، با مراجعه به دادگاه اعتراض خود را مطرح می‌کند.

چه زمانی مدیر ساختمان باید خسارت کل ساختمان را بدهد؟